拓

小林先生、権利関係の過去問を解いているんですが、事例が複雑で解きにくいんです…。他の分野に比べて、よく分からなくて難しいし、そもそも問題の解き方が分かりません…。何か良い方法はないでしょうか？

小林先生

なるほど。 宅建試験の中でも、特に苦手意識を持つ受験生が多いのが「権利関係」ですから、宅建試験初学者の方は、なおさら苦労している方も多いかと思います。それでは、拓さんの悩みを解決できるように、「権利関係」の問題の解き方を示していきますね！

拓

はい、よろしくお願いいたします！

権利関係の問題の解き方

それでは権利関係の問題の解き方についてみていきます。

以下、平成20年問1を例に解き方の解説を進めていきます。

問題を解き始める前に行うこと

まず前提として、いきなり問題を解き始めることはしないで下さい。

解き始める前に絶対にやるべきことがあります。

それは、問題文を丁寧に読み込むことです。

上図のように、

• この問題は何に関するものなのか
• この問題は正誤のどちらを判定させるものなのか
• この問題には「なお書き」はついていないか

を確認します。

例に挙げた問題では、

• 行為能力に関する民法の問題だ
• 正しい選択肢を選ばせる問題だ
• なお書きはついていない問題だ

ということが分かります。

特にその問題が正しいものを選択させるものなのか、誤っているものを選択させるのか、は注意して見るようにしましょう。

当然ながら、そこを間違えてしまうと正しい解答を出すことはできません。

出来れば、問題の端にでも大きく「○」や「×」を書いておくようにしましょう。

また、この時点でどのような問題が出題されるかを連想しておけると、なおよいです。

例に挙げた問題の場合、「行為能力」というキーワードが見えているので、制限行為能力者に関する問題が出るかな、と連想できると、スムーズに問題が解けるようになります。

拓

こ、ここまでできないとダメなんですか……

小林先生

いえいえ、初学者のうちはなかなか難しいので、初めのうちは無理はしなくていいですよ。慣れていけば無意識にうちにできるようになります！

文節に区切って読み進めていく

上記のように問題文を読み込んだら、いよいよ問題を解き始めますが、選択肢を読み進めていく際には、ただ何とく読み進めてはいけません。

選択肢を読み進めていく際には、下図のように文節ごとに区切って、一つ一つ丁寧にポイントとなるキーワードに着目していきます。

このとき、文節の中に、「何か間違いはないかどうか」という観点を持ちながら見ていくようにしましょう。

本問では、第一文節の中に、「成年被後見人が行った法律行為」とありますので、「取り消すことができる」という結論が来るだろう、と連想しておけるのがベストです。

拓

そういえば、細かく見ていかないで、間違いを見落としていることが沢山あるな…

必ず「検討」すること

上記の問題で、仮に成年被後見人の法律行為は取り消すことができる、と連想ができたとしても、その連想を頭に置いたまま解き進めては絶対にダメです。

連想をしたら、必ず「検討」をするようにしましょう。

その際には、特に「文末」に注意してください。

文末の肯定・否定によって解答が真逆になりますので、思い込みを捨て、下記の図のように意識的に見るようにして下さい。

拓

問題解いていると、よく読み間違えをしてしまうんです…

小林先生

それは、連想はできているけど、検討ができていないからですね。意識して検討をするようにしてくださいね！

図を書いて解く

権利関係の問題は、複雑な事例形式での出題が多いので、頭の中だけで考えることはせず、必ず図を書いて解くようにします。

初めのうちは、どう書いてよいか分からないかもしれませんが、訓練すればスラスラと書けるようになりますので、普段の学習から練習していくようにしましょう。

下記では、図の一例を挙げておりますので、参考にしてみて下さい。

拓

なるほど、図を書いておくと、問題を解いていても分からなくならないですね！

権利関係の問題の復習の仕方

上記では権利関係の問題の解き方を示してきましたが、以下では解いた問題の復習の仕方を簡単に示していきます。

分からなければ、すぐに解答を見る

上記では、スムーズに解き進められた場合を想定していますが、普段の学習でスラスラ解ける問題ばかりではないはずです。

本試験の現場では解答を確認することはできませんが、普段の学習ではすぐに解答を見てしまって構いません。

権利関係の問題の多くは、知識の有無を問うてくるものなので、全く分からないのに、深く悩んでもあまり意味はありません。

少し考えて全く解答が思い浮かばない場合は、すぐに解答を見てしまいましょう。

拓

え、答え見たら、問題を解く練習にならないんじゃないですか？

小林先生

いえいえ、初学者のうちはいきなり本試験レベルの問題を解こうとすると、できなくて嫌になってしまいます。それよりも、分からなければ解答を見て、問われている知識の確認をして下さい。

解答を見たら、テキストの該当箇所に戻る

解答を確認したら、その関連知識を確認するため、テキストの該当箇所に必ず戻るようにして下さい。

出題されている問題では、テキストの該当箇所の知識を具体化させたものです。

問題を解答するためには、その元となる抽象的な知識をしっかりと押さえなければなりません。

次に同じような問題が出た際、解いた問題と全く同じものが出題されることはほぼありません。

権利関係に限ったことではありませんが、問題を解くこととテキストの読み込みは一体考え、できる限り問題とテキストを往復するようにしましょう。

またテキストに戻った際には、自分が間違えた箇所にマークをするなり、付箋を貼るなどして、痕跡を残すようにしましょう。（テキストの使い方についてはこちら）

やり方次第で効率的ＵＰ！　宅建初学者がするべきテキストの使い方とは テキストのどこから学習するか まずはテキストのどの部分から学習す...

拓

少し権利関係の問題の解き方が分かってきたような気がします、小林先生ありがとうございました！

小林先生

そうですか、それは良かったです！　権利関係の問題は、宅建試験の中でも難しいものが多いので、攻略までにどうしても時間がかかります。　問題の解き方を工夫して、権利関係を攻略していきましょうね！

拓

はい、頑張ります！

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こんにちは、あかつき塾の小林です！

宅建試験で受験生の多くが苦労するのが、「権利関係」

その中でも、最初に苦労するのが、民法の「意思表示」です。

• 意思表示では、 難しい用語が多くてとっつきにくい…
• 色々な制度があって、 どれがどれだか分からなくなる…！
• 一通りテキストを読んだけど、 問題が解けない…！

権利関係を勉強し始めた方は、このようなお悩みを持つことも多いかと思います。

以下では、宅建試験の権利関係の登竜門である、「意思表示」を分かりやすく理解できる方法を示していきます。

意思表示が分かりづらい理由とは…？

権利関係の「意思表示」を分かりやすく理解できる方法は、どうしてわかりにくいのか、を知ることが大切です。

難しい用語が沢山出てくる

その一つとして挙げられるのが、上記にも書いたように、「難しい用語」が沢山出てくるからです。

「意思表示」は、権利関係を学習するとき、かなり序盤で登場します。

多くの宅建受験生は、初め「権利関係」から学習しますので、勉強に対する意欲がかなり高いです。

しかし、序盤で見慣れない法律用語が沢山出てくると、

• 何だかよく分からない…
• こんな難しいことが沢山続くのか…
• このまま勉強していても、できる気がしない…

とやる気が無くなり、最終的には宅建試験を諦めてしまう方もいらっしゃると思います。

私も法律の勉強を始めた頃は、全てが分からない状態だったので、 まるで外国語を見ているような感覚でした。

ですが、何度も繰り返していくことによって、最終的にはきちんと攻略できました。

ですから、権利関係の序盤からあまり気負い過ぎず、

「最終的に分かればいいや」

と割り切ることも重要です。

制度が似ていて、どれがどれだか分からなくなる

「意思表示」には、 心裡留保・（通謀）虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫 の５つの種類があります。

それぞれ似ているところが多いため、勉強をしていてどれがどれだか分からなくなることがあります。

ですから、それぞれの制度を丁寧に見ていく必要があります。

用語を正確に確認する

権利関係全般にもいえますが、法律用語は正確に把握する必要があります。

例えば、無効と取消し、善意と悪意など、初学者には馴染みのない表現が沢山あります。

以下、一例になりますが、権利関係の基本的な用語をまとめましたので、この機会に改めて確認してみて下さい。

• 無　効：はじめから効力がない
• 取消し：取り消されるまでは有効、取り消されると無効となる
• 善　意：知らないこと（≠良いこと）
• 悪　意：知っていること（≠悪いこと）
• 対　抗：自分の権利を主張すること

場面を想定する、図を書く

これも意思表示をはじめ、権利関係全般にいえることですが、勉強する際にはできる限り、「図を書くこと」が大切です。

抽象的に頭の中で覚えるより、実際に手を動かして書いてみると、イメージが湧きやすいはずです。

また、普段のテキスト読み等の学習の他、実際に過去問を解いていく際にも、図を書いていく方がミスが少なくなります。

ｅｘ）心裡留保

上記のように、登場人物（ＡとＢ）を書き、両者の関係を図示します。

必要があれば、土地や建物、その他の動産類なども書いておくと良いでしょう。

表などにまとめて比較して覚える

これも意思表示に限ったことではありませんが、権利関係を学習する際には、似通った制度を比較して学習すると効果的です。

以下に、意思表示のまとめ表を作成しましたので、そちらを参考にしてみてください。

意思表示を理解できるようになるための方法論【具体策】

上記のようにテキストを読んだり、暗記をしようとしたりしても、実際に問題が解けない、という悩みをお持ちの方はどのようにすればよいでしょうか。

以下では、その具体的方法論を示していきます。

問題（＝過去問）を通してテキストを確認していく

ある程度テキスト等でインプット作業をしたら、過去問等を解いて、理解を深める必要がありますが、その際に大事なこといくつかあります。

問題を解く際には、必ず図を書く

まず大事なことは、上記のテキスト読みの際と同様に、権利関係の学習をする際には、必ず図を書いて当事者の関係を把握することが大切です。

特に問題を解く際に、当事者を取り違えたり、設定場面を間違えたりすると、正解に辿り着ける可能性は低くなります。

最初のうちは慣れないので、時間もかかり面倒に感じることがあると思います。

ですが、最終的には必ずスラスラ書けるようになりますので、普段の学習から積極的に練習するようにしましょう。

また、普段の学習をスマホなどアプリでする方も、本試験では問題冊子が渡され、それを読み込んで解答していきます。

ですから、普段の学習でも意識的に手を動かして学習することが大切です。

分からなければすぐに解答を見る

そして次に大事なことは、分からなければ考え過ぎず、すぐに解答を確認してテキスト読みを行う、ということです。

権利関係をはじめとする宅建試験の問題は、全て択一式で、問題の多くは「知識の有無」を答えさせるものばかりです。

すなわち、どんなに悩んでもその知識を知らなければ、問題が解けることはありません。

その場合には、さっさと解答を確認して、知識の補充をするようにしましょう。

出題知識について、テキストの該当箇所を強調しておく

そして問題を解き、テキストの該当箇所を確認した際には、その痕跡を残しておくとよいでしょう。

例えば、フリクションなど消せるボールペンやマーカー等で、線を引いたり、色を付けたりしておきます。

こうすることによって、後からテキストを見返した際に、自分がどのような箇所が弱点になっているか、一目瞭然となります。

因みに、初めのうちはあまりボールペンやマーカー等を多用すると、テキストの大部分に書き込みをすることになります。

ですから後で不要と感じる部分を消せるように、やはり消せるフリクションで書き込みをすることをオススメします。

いかがだったでしょうか。

権利関係の序盤から、「意思表示」のように似たような制度が並んでいると、理解するのに時間がかかり、はじめにあった高いモチベーションも徐々に落ちていってしまします。

ですが、権利関係全般にいえることですが、この科目は合格レベルに辿り着くためには時間がかかります。

ですから、一回で理解できないからといって、すぐに諦めずに何回も繰り返し学習する必要があります。

最終的に得意にしていけばよい、と割り切って、学習を進めていきましょう。

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権利関係の中でも最も出題のある分野の一つが、「代理」です。

「代理」の分野は例年出題される可能性が高いので、絶対に攻略しなければなりません。

ですが、その制度を初学者の方が理解するには、ある程度の時間が必要です。

• 代理では登場人物が多くて分かりづらい…
• 似たような用語が出てきて、どれがどれだか分からない…
• 本試験で出題されたら、絶対に得点したい…！

上記のように考えている受験生が多いと思います。

以下では、宅建初学者がつまづきやすい「代理」のポイントとその攻略法について示していきます。

代理とは

代理とは、本人に代わって契約の締結等をすることをいいます。

代理には、契約等に基づいて本人が代理権を与えることにより成立する「任意代理」と、法律の規定に基づき成立する「法定代理」に分けられます。

任意代理と法定代理は、場合分けして理解する必要がある箇所があるので、しっかりと押さえるようにして下さい。

以下では、主に任意代理を想定して説明しております。

代理の基本を押さえる

宅建試験における代理の問題では、色々パターンがあるため、過去問の解答だけ追っていっても、なかなか理解できるようになりません。

そこでまずは、代理の基本をしっかり押さえるようにしましょう。

※以下では、Ａ（本人）・Ｂ（代理人）・Ｃ（相手方）を想定して説明していきます。

代理の効果

代理人が本人に代わってした行為の効果は、直接本人に帰属します。

上記の例でいうと、ＢとＣ行った契約は、直接Ａに生じることになります。

有効な代理行為が成立する要件

• 代理権が授与されていること
• 顕名がされていること
• 代理行為が代理権の範囲内にあること

上記の例でいうと、

ＡがＢに対して、

• 代理権を与えており
• ＢがＣに対して「Ａの代理人であること」をＣに示し
• Ｂの代理行為が甲土地の売買契約の範囲内

であれば、Ｂの代理行為が有効に成立することになります。

要件のどこに瑕疵（問題）があるかに注目する

上記の代理の基本事項を押さえたら、代理の分野の細かいところを見ていきます。

代理行為に瑕疵があった場合

代理人の相手方に対する意思表示の効力が、代理人の事情によって影響が出る場合（詐欺・錯誤・善意・悪意など）、その事実の有無は原則代理人を基準に判定します。

上記の例でいえば、ＢがＣからの詐欺によって意思表示をした場合、Ｂを基準にします。

この場合、Ａは原則としてＢが行った売買契約を取り消すことができます。

なお、Ａ自身が悪意または有過失の事情につき、代理人の善意・無過失を主張することはできません。

代理人が制限行為能力者の場合

本人は未成年者等の制限行為能力者を代理人とすることはできます。

なぜなら、代理人と相手方の契約の効果は、直接本人に帰属するため、制限行為能力者に不利益がないからです。

ですが、本人が選んだ制限行為能力者の代理人が行った契約を、制限行為能力者であることを理由に取り消すことは原則的にはできません。

代理人が顕名をしなかった場合

代理人が顕名（自身を本人の代理人だと示すこと）しなければ、相手方は契約の本人だと考えます。

ですから、代理人が代理人である旨を示さずに契約した場合、原則代理人自身が契約したものとみなされます。

ただし、相手方が悪意または有過失の場合、有効な代理行為となります。

上記の例でいえば、Ｂが顕名をせずに甲土地の売買契約をした場合、ＣがＡの代理人であるとＣが知っていた場合、または過失があって知らなかった場合には、Ｂが行った売買契約は有効な代理行為となります。

代理権が消滅した場合

代理権は一定の事情が生じると、消滅します。

以下では、表にまとめておりますので、参考にしてみてください。

そもそも代理権がない場合

無権代理とは

代理権がないにもかかわらず、代理人として契約等をした場合（無権代理）、その契約等は無権代理人による行為となります。

無権代理人による行為の効果

無権代理人が行った契約等の効果は、原則本人には生じません。

ただし、場合によっては無権代理人による行為の効力を認めた方が当事者にとって有益である場合があるので、無権代理人による行為が有効となる場合があります。

以下の表では、無権代理人による行為の効果をまとめましたので、こちらを参考にして記憶してみて下さい。

代理に関するその他の論点

代理には上記の他にも、様々な論点があります。

一度では理解できないところもあるかもしれませんが、一つずつ丁寧に押さえるようにしてみて下さい。

自己契約・双方代理

自己契約とは、代理人自らが契約等の当事者となり、本人と契約等を行うことをいい、双方代理とは、同じ人が契約等の当事者の代理人となることをいいます。

これらはいずれも、原則無権代理人がした行為とみなされます。

ただし、

• 本人の許諾がある場合
• 債務の履行をする場合

には有効な代理行為となります。

代理権の濫用

代理権の濫用とは、代理人が自己または第三者の利益のために代理権の範囲内で契約等をすることをいいます。

代理権を濫用した場合、代理人の行為の効果は、原則本人に帰属します。

ただし、相手方が代理人の目的について、悪意または善意有過失だった場合、無権代理人がした行為とみなされます。

表見代理

表見代理とは、無権代理人が行った行為であっても、相手方から見たとき、正当な代理権があるように見える場合、有効な代理行為があったものとする制度です。

表見代理が成立する場合には、

• 本人が代理権を与えた旨を表示した場合
• 代理人が権限外の代理行為をした場合
• 代理人が代理権消滅ごに代理行為をした場合

に成立しますが、相手方は善意無過失でなければなりません。

復代理

復代理とは、代理人が与えられた権限の範囲内で、その範囲内の行為を行わせるために、さらに代理人（復代理人）を選ぶことをいいます。

復代理人は、一定の場合にのみ選任することができ、任意代理と法定代理とで違いがあります。

以下の表では、復代理人の選任と代理人の責任についてまとめておりますので、参考にしてみて下さい。

いかがだったでしょうか。

代理は登場人物が多く、各論点でしっかりと場合分けができていないと、問題を解く際にどの論点のことなのかが分からなくなってしまいます。

また代理は複雑で覚えるべきことが沢山ありますから、上記の表などを参考にして、一つ一つ丁寧に学習をしてみて下さい。

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権利関係の中でも、比較的馴染みはあるけれど、実際に出題される問題が難しいのが「時効」の分野です。

特に、令和２年４月から改正民法が施工されたため、時効に関しても変更されている箇所が多々あり、今まで受験してきた受験生を苦しめる要因となっています。

そこで以下では、取得時効を理解する上で大事なポイントを示していきます。

時効の基本

時効とは

時効は、ある一定期間続いた状態を、本来の権利義務関係にかかわらず、合法的に認める制度をいいます。

取得時効と消滅時効

取得時効とは、ある状態が一定期間続いた場合に、権利を取得できる制度をいいます。

これに対して消滅時効とは、一定期間権利を行使しなかった場合、その権利が消滅する制度をいいます。（消滅時効についてはこちら）

時効を学習する際、上記の取得時効と消滅時効が混同してしまう場合がありますので、読んでいるテキスト・解いている問題はどちらの時効の論点なのかをしっかりと押さえるようにして下さい。

取得時効に関する論点

時効によって取得できる権利は、所有権以外にもあります。（賃借権など）

ですが、今回は宅建試験でも頻出である、所有権の取得時効に関して見ていきます。（※以下では、下記の図を例にしております。）

所有権の取得時効が完成するための要件

所有権の取得時効が完成するためには、

• 占有者が所有の意思をもって
• 平穏かつ公然と
• 他人のものを占有（事実上支配）すること

が要件となっています。

上記の例でいうと、Ｂが本来の所有者Ａがいるにもかかわらず、Ａから強制的に奪うことなく、所有の意思をもって甲土地を占有し続ける場合、取得時効が成立する要件を満たします。

所有の意思意思について

まず上記の中で大事なのが、所有の意思をもっていること、です。

上記の例でいうと、Ｂが所有者として振舞っていることが必要です。

ですから、下図のようにＡから賃貸しているだけでは、所有の意思を持っているとはいえません。

占有する期間について

続いて、上記要件があった状態で一定期間占有する必要があるわけですが、占有する者が占有し始めたときに、「自分が所有者ではないこと」を知っていたかどうか、によってその期間が違います。

すなわち、占有開始時に

• 善意無過失であった場合には、１０年間
• 悪意または善意有過失であった場合には、２０年間

と規定されています。

下記の図でいうと、Ｂは甲土地の所有者ではないことを知っているので、Ｂが甲土地を時効取得するためには、占有開始から２０年間甲土地を占有し続ける必要があります。

占有が承継された場合

上記の例では、一人が取得時効の要件を満たした状態で継続して占有した場合ですが、売買契約があった場合など占有が承継された場合でも、取得時効が完成することがあります。（※以下では、下記の図を例にしております。）

前占有者の占有期間、善意・悪意も承継する

上記にも書いたように、取得時効が完成するためには

• 占有開始時に善意無過失であった場合には、１０年間
• 占有開始時に悪意または善意有過失であった場合には、２０年間

が必要です。

今回の場合は、Ｃは占有を開始してから５年しか経過していませんので、取得時効は完成しておりません。

ですが、ＣはＢの占有期間を承継するので、ＢとＣの占有期間を足し合わせて２０年間占有を継続していることとなります。

また、ＣはＢの悪意の状態についても承継するので、Ｃが取得時効を主張するためには、合計で２０年の占有期間が必要です。

以上のことにより、Ｂから売買契約により占有を承継したＣは、取得時効の完成を主張することができます。

他の具体例

上記の例以外にも、いくつかの場面を想定して図にしてみました。

是非参考にしてみて下さい。

時効取得と物権変動

権利関係の問題では、時効取得と絡めて、「不動産の物権変動」の複合問題が多く出題されます。

詳しく物権変動の記事に書いておりますので、以下ではポイントのみを示していきます。（物権変動に関する記事はこちら）

時効完成前の物権変動

時効完成前にＡからＣへ甲土地を譲渡した場合、ＢにとってＣは当事者となるので、Ｂは登記がなくても甲土地の所有権をＣに主張することができます。

時効完成後の物権変動

時効完成後にＡからＣへ甲土地を譲渡し登記をした場合、ＢとＣは「対抗関係」になるので、Ｂは登記をしたＣに対して甲土地の所有権を主張することはできません。

いかがだったでしょうか。

取得時効を理解するためには、まず第一に消滅時効と混同しないように注意します。

その上で一つ一つの要件を丁寧に覚えていき、実際に出題される問題に当てはめていきましょう。

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