こんにちは、あかつき塾の小林です！
権利関係の中でも最も出題のある分野の一つが、「代理」です。
「代理」の分野は例年出題される可能性が高いので、絶対に攻略しなければなりません。
ですが、その制度を初学者の方が理解するには、ある程度の時間が必要です。
- 代理では登場人物が多くて分かりづらい…
- 似たような用語が出てきて、どれがどれだか分からない…
- 本試験で出題されたら、絶対に得点したい…！
上記のように考えている受験生が多いと思います。
以下では、宅建初学者がつまづきやすい「代理」のポイントとその攻略法について示していきます。
目次
代理とは
代理とは、本人に代わって契約の締結等をすることをいいます。
代理には、契約等に基づいて本人が代理権を与えることにより成立する「任意代理」と、法律の規定に基づき成立する「法定代理」に分けられます。
任意代理と法定代理は、場合分けして理解する必要がある箇所があるので、しっかりと押さえるようにして下さい。
以下では、主に任意代理を想定して説明しております。
代理の基本を押さえる
宅建試験における代理の問題では、色々パターンがあるため、過去問の解答だけ追っていっても、なかなか理解できるようになりません。
そこでまずは、代理の基本をしっかり押さえるようにしましょう。
※以下では、Ａ（本人）・Ｂ（代理人）・Ｃ（相手方）を想定して説明していきます。
代理の効果
代理人が本人に代わってした行為の効果は、直接本人に帰属します。
上記の例でいうと、ＢとＣ行った契約は、直接Ａに生じることになります。
有効な代理行為が成立する要件
- 代理権が授与されていること
- 顕名がされていること
- 代理行為が代理権の範囲内にあること
上記の例でいうと、
ＡがＢに対して、
- 代理権を与えており
- ＢがＣに対して「Ａの代理人であること」をＣに示し
- Ｂの代理行為が甲土地の売買契約の範囲内
であれば、Ｂの代理行為が有効に成立することになります。
要件のどこに瑕疵（問題）があるかに注目する
上記の代理の基本事項を押さえたら、代理の分野の細かいところを見ていきます。
代理行為に瑕疵があった場合
代理人の相手方に対する意思表示の効力が、代理人の事情によって影響が出る場合（詐欺・錯誤・善意・悪意など）、その事実の有無は原則代理人を基準に判定します。
上記の例でいえば、ＢがＣからの詐欺によって意思表示をした場合、Ｂを基準にします。
この場合、Ａは原則としてＢが行った売買契約を取り消すことができます。
なお、Ａ自身が悪意または有過失の事情につき、代理人の善意・無過失を主張することはできません。
代理人が制限行為能力者の場合
本人は未成年者等の制限行為能力者を代理人とすることはできます。
なぜなら、代理人と相手方の契約の効果は、直接本人に帰属するため、制限行為能力者に不利益がないからです。
ですが、本人が選んだ制限行為能力者の代理人が行った契約を、制限行為能力者であることを理由に取り消すことは原則的にはできません。
代理人が顕名をしなかった場合
代理人が顕名（自身を本人の代理人だと示すこと）しなければ、相手方は契約の本人だと考えます。
ですから、代理人が代理人である旨を示さずに契約した場合、原則代理人自身が契約したものとみなされます。
ただし、相手方が悪意または有過失の場合、有効な代理行為となります。
上記の例でいえば、Ｂが顕名をせずに甲土地の売買契約をした場合、ＣがＡの代理人であるとＣが知っていた場合、または過失があって知らなかった場合には、Ｂが行った売買契約は有効な代理行為となります。
代理権が消滅した場合
代理権は一定の事情が生じると、消滅します。
以下では、表にまとめておりますので、参考にしてみてください。
そもそも代理権がない場合
無権代理とは
代理権がないにもかかわらず、代理人として契約等をした場合（無権代理）、その契約等は無権代理人による行為となります。
無権代理人による行為の効果
無権代理人が行った契約等の効果は、原則本人には生じません。
ただし、場合によっては無権代理人による行為の効力を認めた方が当事者にとって有益である場合があるので、無権代理人による行為が有効となる場合があります。
以下の表では、無権代理人による行為の効果をまとめましたので、こちらを参考にして記憶してみて下さい。
代理に関するその他の論点
代理には上記の他にも、様々な論点があります。
一度では理解できないところもあるかもしれませんが、一つずつ丁寧に押さえるようにしてみて下さい。
自己契約・双方代理
自己契約とは、代理人自らが契約等の当事者となり、本人と契約等を行うことをいい、双方代理とは、同じ人が契約等の当事者の代理人となることをいいます。
これらはいずれも、原則無権代理人がした行為とみなされます。
ただし、
- 本人の許諾がある場合
- 債務の履行をする場合
には有効な代理行為となります。
代理権の濫用
代理権の濫用とは、代理人が自己または第三者の利益のために代理権の範囲内で契約等をすることをいいます。
代理権を濫用した場合、代理人の行為の効果は、原則本人に帰属します。
ただし、相手方が代理人の目的について、悪意または善意有過失だった場合、無権代理人がした行為とみなされます。
表見代理
表見代理とは、無権代理人が行った行為であっても、相手方から見たとき、正当な代理権があるように見える場合、有効な代理行為があったものとする制度です。
表見代理が成立する場合には、
- 本人が代理権を与えた旨を表示した場合
- 代理人が権限外の代理行為をした場合
- 代理人が代理権消滅ごに代理行為をした場合
に成立しますが、相手方は善意無過失でなければなりません。
復代理
復代理とは、代理人が与えられた権限の範囲内で、その範囲内の行為を行わせるために、さらに代理人（復代理人）を選ぶことをいいます。
復代理人は、一定の場合にのみ選任することができ、任意代理と法定代理とで違いがあります。
以下の表では、復代理人の選任と代理人の責任についてまとめておりますので、参考にしてみて下さい。
いかがだったでしょうか。
代理は登場人物が多く、各論点でしっかりと場合分けができていないと、問題を解く際にどの論点のことなのかが分からなくなってしまいます。
また代理は複雑で覚えるべきことが沢山ありますから、上記の表などを参考にして、一つ一つ丁寧に学習をしてみて下さい。
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